(*) Ricardo Trotta –
A compra de um imóvel representa muitas vezes a realização de um sonho, sobretudo quando o bem é a tão sonhada casa própria de quem muito trabalhou para chegar a essa importante conquista.
Mas, esse sonho pode se transformar em um pesadelo se o comprador não tomar as cautelas necessárias, antes de efetivar o negócio.
Para, literalmente, “dormir tranquilo”, o comprador deverá pesquisar a vida pregressa do vendedor e do imóvel, a ponto de até, às vezes, se indispor quando surgir a necessidade extrema de verificar a declaração de Imposto de Renda de quem está se desfazendo do bem.
Tudo começa com a análise da matrícula do imóvel, que é o documento comprobatório da propriedade do bem, em outras palavras, da análise desse documento se conclui se o vendedor é efetivamente o dono bem pretendido pelo comprador. A matrícula também demonstrará todos os atos praticados sobre o imóvel, por exemplo, se ele está ou foi penhorado em alguma oportunidade ou se ele foi objeto de partilha em um inventário.
O negócio só deve se efetivar se o imóvel não tem nenhum gravame, isto é, se está livre qualquer ônus. Nesse âmbito, o comprador deve verificar também se o imóvel tem IPTU em dia, se não deve condomínio, água, luz e gás.
Superada essa fase, a pesquisa se inclina para o lado dos vendedores, os quais não poderão vender o bem se estiverem em estado de insolvência. Diz-se insolvente aquele que não tem a capacidade de pagar suas dívidas e quando essas são superiores ao seu patrimônio. Se for esse o caso, o imóvel estará comprometido e não poderá ser vendido, sob pena de o negócio se constituir uma fraude. Isso porque a pretensão do comprador pode ter sido, antes, a garantia dos credores.
Para tirar essa dúvida há que se verificar cuidadosamente as certidões do vendedor e seus respectivos antecessores. Os mais cuidadosos analisam a vida do vendedor dos últimos 20 vinte anos.
Se o vendedor for uma pessoa física a pesquisa deve ser um pouco mais ampliativa, a ponto se apurar se a empresa está regular com o FGTS e demais encargos de praxe. A certidão da Junta Comercial e a análise do contrato social da empresa são elementares para provar a titularidade e a legitimidade de quem irá firmar o negócio.
Tomando esses cuidados o comprador provará a sua boa-fé.
(*) Ricardo Trotta é especialista em Direito Empresarial e sócio-fundador do Ricardo Trotta Sociedade de Advogados.
